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Steuerliche Förderung des Mietwohnungsbaus

Die Bundesregierung hat einen Gesetzentwurf zur steuerlichen Förderung des Mietwohnungsbaus beschlossen. Die Bundesregierung versucht so, dem Wohnungsmangel entgegen zu wirken.

Sonderabschreibung für neue Wohnungen

Um die gesteckten Ziele zu erreichen, wird eine Sonderabschreibung eingeführt, die neben der linearen AfA beansprucht werden kann. Die Sonderabschreibungen sollen im Jahr der Anschaffung oder Herstellung und in den folgenden drei Jahren bis zu jährlich 5 % betragen. Somit können innerhalb des Abschreibungszeitraums insgesamt bis zu 28 Prozent der förderfähigen Anschaffungs- oder Herstellungskosten steuerlich berücksichtigt werden. Nach Ablauf des Begünstigungszeitraums richtet sich die AfA nach dem Restwert. Sonderabschreibungen kommen nur in Betracht, wenn durch Baumaßnahmen neue Wohnungen hergestellt werden oder diese bis zum Ende des Jahres der Fertigstellung angeschafft werden. Die neu geschaffene Wohnung muss die bewertungsrechtlichen Anforderungen an eine Wohnung erfüllen. Danach muss eine Wohnung so beschaffen sein, dass die Führung eines selbständigen Haushalts möglich ist. Aufwendungen für das Grundstück und für die Außenanlagen sind - auch im Falle der Anschaffung - nicht begünstigt. Die Sonderabschreibung kann auch für Wohnungen beansprucht werden, die in anderen EU-Staaten oder Staaten, die Amtshilfe leisten, belegen sind. Da hier das Besteuerungsrecht an den Mieteinnahmen i.d.R. dem Staat zusteht, in welchem das Grundstück liegt, wirkt sich die Sonderabschreibung dann auf den Progressionsvorbehalt aus.

Zeitliche Beschränkung der Regelung

Um Anreize für eine zeitnahe Investitionsentscheidung zu schaffen, wird die Regelung auf solche Herstellungsvorgänge beschränkt, für die der Bauantrag oder - in den Fällen, in denen eine Baugenehmigung nicht erforderlich ist - die Bauanzeige nach dem 31. August 2018 und vor dem 1. Januar 2022 gestellt wird. Auch für Fälle der Anschaffung eines neuen Gebäudes wird auf das Datum des Bauantrages bzw. der Bauanzeige abgestellt. Die Sonderabschreibungen können damit auch dann in Anspruch genommen werden, wenn die Fertigstellung nach dem 31. Dezember 2021 erfolgt. Die Sonderabschreibungen können jedoch erstmals im Jahr der Fertigstellung in Anspruch genommen werden. Die letztmalige Inanspruchnahme der Sonderabschreibungen ist auf das Jahr 2026 beschränkt.

Bemessungsgrundlage

Bemessungsgrundlage sind die Anschaffungs- oder Herstellungskosten. Die Bemessungsgrundlage wird auf maximal 2.000 € je m² Wohnfläche begrenzt.

Keine Förderung hochpreisiger Immobilien

Von der Inanspruchnahme der Förderung ausgeschlossen ist die Anschaffung und Herstellung von Wohnungen jedoch dann, wenn die abschreibungsfähigen Anschaffungs- oder Herstellungskosten mehr als 3.000 € je m² Wohnfläche betragen. Fallen höhere Anschaffungs- oder Herstellungskosten an, führt dies ohne weiteren Ermessensspielraum zum vollständigen Ausschluss der Förderung. Mit dieser Begrenzung soll die Anschaffung oder Herstellung hochpreisigen Mietwohnraums vermieden werden. Ziel der Förderung ist es, Investoren zum Bau von Mietwohnungen im unteren und mittleren Mietpreissegment zu bewegen. Mietwohnungen mit hohem Standard (Luxusausstattung) bedürfen keiner staatlichen Förderung und werden somit vollständig von der Förderung ausgeschlossen.

Zehnjährige Nutzungsbindung

Die begünstigten Wohnungen müssen mindestens zehn Jahre nach Anschaffung oder Herstellung der entgeltlichen Überlassung zu Wohnzwecken dienen. Ein Gebäude dient auch der entgeltlichen Überlassung zu Wohnzwecken,   soweit es zwar vorübergehend leer steht, aber zur entgeltlichen Überlassung zu Wohnzwecken bereitgehalten wird. Werden für die Überlassung des Gebäudes weniger als 66 % der ortsüblichen Marktmiete gezahlt, ist die Nutzungsüberlassung als unentgeltlich anzusehen. Wohnungen dienen nicht Wohnzwecken, soweit sie zur vorübergehenden Beherbergung von Personen bestimmt sind, wie z. B. Ferienwohnungen. Wohnungen die aus betrieblichen Gründen an Betriebsangehörige überlassen werden, sind jedoch begünstigt.

Rückgängigmachung der Sonderabschreibung

Bei einem Verstoß gegen die zehnjährige Nutzungsfrist (entgeltliche Überlassung zu Wohnzwecken) oder bei Überschreitung der Baukostenobergrenze von 3.000 € je m² innerhalb der ersten drei Jahre nach Anschaffung oder Herstellung durch nachträgliche Anschaffungs- oder Herstellungskosten sind die bereits in Anspruch genommenen Sonderabschreibungen rückgängig zu machen. Wird die begünstigte Wohnung innerhalb der zehnjährigen Nutzungsfrist veräußert, hat der Begünstigte die Nutzung der begünstigten Wohnung zu fremden Wohnzwecken durch den Erwerber nachzuweisen.

Quelle: Entwurf eines Gesetzes zur steuerlichen Förderung des Mietwohnungsneubaus, BT-Drucks. 19/4949



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