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Darlehen bei Anschaffung eines gemischt genutzten Grundstücks

Steuerpflichtige erwarben im Jahr 2007 ein später zu 81 % vermietetes und im Übrigen selbst genutztes Mehrfamilienhaus. Zur Finanzierung dieses Objektes nahmen sie Darlehen auf. Beim Erwerb des Objektes hatten sie seinerzeit beabsichtigt, den selbstgenutzten Gebäudeteil allein mit Eigenkapital zu finanzieren und die Kreditmittel allein für die Bezahlung des fremdvermieteten Gebäudebereichs einzusetzen. Im notariellen Kaufvertrag hatten sie zwar die Anschaffungskosten dementsprechend aufgeteilt und zugeordnet. Die Darlehensmittel waren allerdings auf ein Girokonto überwiesen worden, auf dem sich auch die Eigenmittel der Steuerpflichtigen befanden, sodass es zu einer Vermischung der Eigen- und Fremdmittel kam. Von diesem Konto wurde dann der vollständige Kaufpreis gezahlt. Für das Jahr 2013 begehrten die Steuerpflichtigen die Berücksichtigung der Zinsen in voller Höhe mit der Begründung, dass sie den ursprünglichen Darlehensvertrag bei der Bank wegen eines Formfehlers widerrufen hätten. Die Darlehensvaluta im Zeitpunkt des Widerrufs seien durch Darlehen einer anderen Bank sowie eine Versicherung abgelöst worden. Hieraus folge, dass eine Kürzung der Schuldzinsen nicht mehr wie in den Anfangsjahren vorzunehmen sei. Die seinerzeitige Vermischung der Gelder sei aufgrund der Rückabwicklung des Darlehensvertrags für den Abzug zukünftiger Schuldzinsen bedeutungslos. Das Finanzgericht jedoch wies die Klage ab. Die Tatsache, dass die Anschaffungskosten im Jahr 2007 - entgegen der ursprünglichen Planung - gerade nicht in der Weise gezahlt worden seien, dass für den fremdvermieteten Teil nur die Kreditmittel und für den selbstgenutzten Teil nur das Eigenkapital verwendet wurden, sei durch die Neufinanzierung nicht rückgängig gemacht worden. Die Umschuldung oder Rückabwicklung des ursprünglichen Darlehens und der Ersatz durch neue Kreditmittel führten nicht dazu, dass an dessen Stelle nunmehr neue Kreditmittel getreten seien. Da der ursprüngliche Kredit infolge der Vermischung mit Eigenmitteln nur anteilig zur Finanzierung der Anschaffungskosten des fremdvermieteten Teils verwandt worden sei, führten sowohl eine Umschuldung als auch eine Rückabwicklung des ursprünglichen Darlehens nur dazu, dass an dessen Stelle die neuen Kreditmittel treten. Es fände mithin ein Austausch der Kreditmittel statt, ohne dass sich damit ihr „Einsatzgebiet“ – die teilweise Finanzierung des vermieteten und des selbstgenutzten Gebäudeteils – als solches verändert hätte.

Quelle: FG Köln, Urteil vom 5. Juli 2017, 3 K 2048/16, Revision zugelassen (Az. des BFH: IX R 2/18)


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