Steuerberatungsgesellschaft Born mbH

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Sachverständigengutachten Berücksichtigung von Sanierungskosten

Eine Grundstücksschenkung mit insgesamt 23 Mietwohnungen und einer leer stehenden Wohnung aus der Zeit um 1900 an den Sohn war Anlass für ein Verfahren vor dem Bundesfinanzhof (Az.: II R 40.15). Denn streitbefangen – wie sollte es anders sein – war die steuerliche Bewertung durch die Finanzbehörde. Eine durchgreifende Sanierung oder Modernisierung hatte seit der Errichtung des Gebäudes nicht stattgefunden. Deswegen auch hatte der Sohn dem Finanzamt eine sog. Bedarfswerterklärung nebst Gutachten eines öffentlich bestellten und vereidigten Sachverständigen eingereicht. Trotz überschlägig berechnetem Investitionsbedarf wichen die Wertvorstellungen der Beteiligten stark voneinander ab. Das Finanzamt erkannte das Gutachten wegen nicht plausibel geschätzter Reparatur- und Instandsetzungskosten nicht an. Denn zur Ordnungsmäßigkeit eines Sachverständigendigengutachtens gehören methodische Qualität und eine zutreffende Erhebung und Dokumentation der Begutachtungsgrundlagen. Ist im Ertragswertverfahren dem schlechten Zustand eines Gebäudes bei Erträgen, Bewirtschaftungskosten und Restnutzungsdauer nicht Rechnung getragen worden, können Instandsetzungskosten zwar durch Abschläge zu berücksichtigen sein. Aus dem Gutachten muss sich jedoch ergeben, wie sich die Mängel und Schäden auf den Verkehrswert auswirken. Je weniger unmittelbare tatsächliche Erkenntnisse des Sachverständigen vorliegen, umso geringer ist der Nachweiswert des Gutachtens. Bei Bewertungsfragen sollten Sie sich im Vorfeld stets mit Ihrem Berater in der Landwirtschaftlichen Buchstelle abstimmen. Dort kennt man die für die Finanzverwaltung entscheidenden Kriterien und weiß sie auf den konkreten Einzelfall anzuwenden.

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